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Attualità giovedì 18 maggio 2023 ore 10:40

Affittare casa a Firenze, un errore, ma chi ha sbagliato

Amministratori, proprietari, inquilini, host sono tanti i protagonisti che hanno un ruolo nel caro affitti. Il canone è solo una parte del problema



FIRENZE — La protesta degli studenti che sono arrivati a dormire nelle tende ha riacceso i riflettori sul caro affitti nelle grandi città. Per Firenze è un tema ricorrente che spesso nella cronaca raccoglie poche letture, non ha appeal. I prezzi sono alti, si sa. Davvero? E se le locazioni ad uso turistico fossero solo la punta del problema?

Sul fronte delle locazioni ad uso turistico Firenze è una città usata spesso come termine di paragone, assieme a Venezia, anche se tra le due conformazioni urbanistiche le differenze sembrerebbero piuttosto evidenti. 

Affittare casa a Firenze appare proibitivo per uno studente, ma il prezzo non varia per una piccola famiglia. Piccola perché le metrature sono piccole. Anche nei report si parla di monolocale e bilocale, trovare due camere da letto è già difficile.

Il caso Firenze è più che significativo, gli analisti di Tecnocasa evidenziano "Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una forte richiesta ma l’offerta è scarsa. Questo perché in centro l’offerta di immobili è quasi sempre destinata alle locazioni turistiche e, di conseguenza, chi non riesce a trovare si sposta in altri quartieri limitrofi saturandone così il mercato" per poi aggiungere però "Si segnalano sporadiche richieste di investitori che acquistano per i figli piccoli e mettere a reddito oppure acquistano la nuda proprietà".

Le zone dove gli affitti sono più cari: il Centro Storico e Campo di Marte, a dispetto del dibattito sulla riqualificazione dello Stadio Artemio Franchi che vorrebbe Campo di Marte "zona disagiata".

L'offerta non è condizionata solo dal prezzo

Il primo ostacolo però, a prescindere dal dibattito sui grandi titoli, è trovare un locale abitabile

Molto spesso i termini loft ed open space sono riferiti a seminterrati, umidi, senza finestre, così come i bagni, spesso ricavati da frazionamenti, sono senza finestre. Se non sono seminterrati sono soffitte che, non sempre previa sanatoria, sono dotate di cucinotto e bagno. Una volta individuato un appartamento abitabile subentra l'aspetto della manutenzione perché le "rifiniture di pregio" sono oramai destinate alle locazioni turistiche e le case per famiglie spesso presentano carenze e difetti mentre gli arredi sono di medio-bassa qualità. Insomma non si possono fare foto da pubblicare sui social, un affitto "No flash".

Firenze una città in-frazionata

Il centro storico di Firenze ha vissuto negli ultimi anni un grande spopolamento di seconde e terze generazioni al quale ha fatto seguito il frazionamento delle ampie metrature per realizzare monolocali o bilocali "ottimi per investimento" ai quali il Comune di Firenze ha dovuto porre un limite, prima intervenendo sulla trasformazione dei locali commerciali in civili abitazioni e poi imponendo il limite dei 50 metri per i frazionamenti all'interno dell'area Unesco. 

Questo non è bastato perché la crisi economica, la chiusura delle grandi fabbriche e il massivo ricorso alla contrattazione a termine hanno alimentato il fenomeno degli sfratti esecutivi, a detta di qualsiasi esperto il picco sarebbe arrivato prima o poi dalla conclusione dell'equo canone ed il passaggio ai canoni concordati e liberi. 

Per la prima volta persino i locali commerciali sono stati piegati dal caro affitti e Firenze ha perso intere strade ad alta vocazione commerciale mentre altre, che pure sopravvivono grazie al passaggio obbligato, sono state decimate o vedono un continuo alternarsi di aperture e chiusure.

Un tempo i cosiddetti "bottegai" potevano permettersi degli affitti salatissimi, oggi le casse sono vuote e mantenere l'attività su strada è diventato proibitivo. Spesso sui social si piange per la chiusura di una merceria "Mi ci portava la nonna...". Già ma la nonna comprava. Così si perde il tessuto economico di vicinato.

Il mercato però non sta fermo, si muove andando incontro alle richieste. Il locale commerciale che ospitava il negoziante di vicinato, "l'amico di tutti" diventa un franchising, un brand, un fast fashion food. Un posto qualsiasi in cui qualcuno entra, consuma e soprattutto paga.

Autorecupero e temporary store

Agli interventi di limitazione non hanno fatto da contraltare le concessioni, come autorecupero, temporary store

Nel primo caso si sarebbe trattato di allargare le maglie burocratiche per consentire interventi di rigenerazione urbana partecipata su immobili già presenti. Per fare un paragone con gli anni '70 sarebbe stato come concedere a cooperative di inquilini di poter realizzare case popolari in economia all'interno di complessi immobiliari già esistenti e abbandonati come vecchie fabbriche. Qualcosa si è mosso, ma solo previo investimenti esterni che come tutti i business plan, hanno necessità di recuperare l'investimento mettendo a reddito le unità abitative. Sono imprenditori non Società di Mutuo Soccorso.

Nel secondo caso molte amministrazioni hanno adottato lo strumento del temporary store per rivitalizzare i tessuti commerciali, anche in Toscana. In accordo con i proprietari sono state avviate delle concessioni di spazi inutilizzati a canone simbolico o con solo rimborso spese che hanno permesso a giovani artigiani e neo partite iva di usufruire di vetrine vuote che sono state tinteggiate, pulite e aperte al pubblico. Alcuni giovani hanno avviato la loro attività ed i locali sono tornati appetibili sul mercato degli affitti. A Firenze no. Il modello non è piaciuto, si è preferito attendere al buio che morissero strade intere.

Chi sono i proprietari e gli inquilini di oggi

L'inquilino di ieri aveva un reddito sicuro per il suo equo canone che permetteva una vita modesta e le vacanze al mare. Oggi è colui che non riesce a far rientrare nel budget familiare, costituto da uno o due redditi da lavoro precario, canone di locazione e spese varie.

Il proprietario non è più il facoltoso borghese degli anni '80 con una ricca pensione (spesso anticipata) ma figli e nipoti che hanno un lavoro precario come i loro coetanei inquilini e che hanno trovato nel mattone del nonno o del babbo la loro fonte di reddito. Ecco, questi sono gli host.

L'host od ospite

Nella filosofia Airbnb, nasce come proprietario che affitta parte della propria abitazione o una singola unità abitativa attigua per brevi o brevissimi periodi. 

La degenerazione del fenomeno, sta nel fatto che oggi un host è anche colui che possiede tante unità abitative sparse su un vasto territorio che affitta a brevissimi periodi. Ecco, questi sono "i buoi già scappati".

Molte delle agenzie che forniscono servizi di gestione affitti turistici premettono tra le note caratteristiche, per incentivare il proprietario-cliente ed assecondare le sue aspettative "Hai paura che l'affittuario diventi moroso?" o ancora "Hai avuto problemi con inquilini morosi?" ed anche "Temi i tempi lunghi per lo sfratto?" per poi passare a "Hai subito danni dopo un affitto a studenti?". Messaggi subliminali opinabili ma rappresentano un aspetto fondamentale del problema, con grande sorpresa il tema è delegato al marketing pubblicitario, risultando spesso assente dalla cronaca.

Che sia questo il break point, il punto di non ritorno davanti al quale occorre più autocritica che critica?

I dati dell'osservatorio prezzi di Tecnocasa

Solo tra il primo e secondo semestre 2002 i canoni di affitto a Firenze sono aumentati del 3% per i monolocali, a Milano del 6,4% ed a Bologna del 6,2%.

Su base nazionale i prezzi di Firenze sono inferiori solo a Milano, Roma e Bologna

Il canone mensile medio per un monolocale

Milano 750 euro 

Roma 600 euro

Bologna 580 euro

Firenze 560 euro

Il canone mensile medio per un bilocale

Milano 1.040 euro 

Roma 770 euro 

Bologna 700 

Firenze 670 euro

Antonio Lenoci
© Riproduzione riservata


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